買房是一個(gè)改變?nèi)松臎Q定，所以按理說，購房者在扣動(dòng)扳機(jī)之前可能會考慮許多“如果”。如果我們現(xiàn)在買房，然后抵押貸款利率下降怎么辦?如果我們現(xiàn)在買房，然后房價(jià)暴跌怎么辦?如果我們買了房子，然后被解雇呢?

如果，如果，如果?

這些問題一直是人們在購買房產(chǎn)之前進(jìn)行的自我反省的一部分。然而，今天的房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟(jì)一直處于如此不穩(wěn)定的狀態(tài)，這些情況已經(jīng)徹底癱瘓了一些購房者。

房地產(chǎn)網(wǎng)站Opendoor負(fù)責(zé)投資的副總裁阿米特?阿羅拉表示:“房地產(chǎn)行業(yè)有無數(shù)種‘如果’的情況，我們從買家和賣家那里聽到了很多這樣的情況?！薄八羞@些都是完全有效的，因?yàn)橘徺I或出售房屋是人們一生中最大的財(cái)務(wù)決策之一?！?/p>

盡管這些擔(dān)憂可能是合理的，但風(fēng)險(xiǎn)在于，這些潛在的情況可能會讓你不知所措，什么都不做，永遠(yuǎn)采取觀望的態(tài)度。

為了幫助你管理，我們通過提供一些令人大開眼界的、基于事實(shí)的現(xiàn)實(shí)檢查，打開了一堆購房者的頂級房地產(chǎn)“假設(shè)”。

如果我現(xiàn)在買房而房價(jià)下跌怎么辦p ?”

根據(jù)Opendoor最近對購房者和賣家的一項(xiàng)調(diào)查，93%的購房者認(rèn)為目前市場上的房屋價(jià)格過高，72%的人將住房負(fù)擔(dān)能力列為首要問題。

因此，據(jù)阿羅拉說，一些買家正在觀望價(jià)格是否會進(jìn)一步下跌，這樣他們就能找到一筆“交易”。但這可能是一個(gè)錯(cuò)誤，因?yàn)閹齑嫒匀欢倘保?023年的房屋銷售速度實(shí)際上比2019年要快。此外，許多地區(qū)的房價(jià)仍在上漲。

“沒有辦法準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)市場何時(shí)會達(dá)到頂峰，進(jìn)入價(jià)格下跌的周期——盡管這種情況會周期性地發(fā)生——但房地產(chǎn)作為一個(gè)整體，在長期內(nèi)經(jīng)歷了穩(wěn)定的升值，”EXIT Mid-Atlantic的地區(qū)老板喬納森·倫德萊特(Jonathan Rundlett)說。他引用的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2012年以來，平均房價(jià)漲幅為7.7%。

除了房地產(chǎn)的整體升值，“在你賣掉房子之前，你實(shí)際上并沒有‘賠錢’，所以市場上的價(jià)格/價(jià)值波動(dòng)只是‘賬面’的收益或損失，實(shí)際上并沒有實(shí)現(xiàn)，”Mason Whitehead指出，他是Churchill Mortgage達(dá)拉斯分公司的經(jīng)理。簡而言之，不要擔(dān)心每月甚至每年的價(jià)值波動(dòng)。如果你是一個(gè)長期業(yè)主，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，時(shí)間通常是你的朋友。”

懷特黑德表示，2007年在市場高峰期買房的人就是這種“如果”的一個(gè)很好的例子。在房價(jià)下跌的一兩年里，這些房主可能會感到一些精神上的痛苦，但他們實(shí)際上并沒有遭受任何損失——除非他們不得不在那段時(shí)間內(nèi)出售房屋。

懷特黑德說:“如果他們保留房子，住在那里，或者把它租出去，如果他們在5年或7年后賣掉它，他們實(shí)際上會獲得大量的收益。”如果他們一直堅(jiān)持到現(xiàn)在，他們就遙遙領(lǐng)先了!

阿羅拉建議，與其“如果”，不如看看你的家，問這些問題:你喜歡它嗎?它符合你的需求嗎?在你的預(yù)算之內(nèi)嗎?你付得起月供嗎?

如果你對所有這些問題的回答都是肯定的，那么就不會有太多其他因素阻礙你購買了。

如果我現(xiàn)在買房，而抵押貸款利率下降了怎么辦?

如今的高抵押貸款利率被77%的Opendoor調(diào)查受訪者(買家和賣家)列為目前最令人擔(dān)憂的房地產(chǎn)問題。

然而，有趣的是，雖然抵押貸款利率目前可能看起來過高，但這可能只是因?yàn)槿藗冊贑OVID-19大流行的最初幾年習(xí)慣了創(chuàng)紀(jì)錄的低利率。

“過去30年的平均抵押貸款利率一直在7%左右，”倫德利特說?！耙虼?，盡管與2022年3%至4%的利率相比，目前徘徊在7%左右的利率似乎很高，但人們需要明白，這并不是一個(gè)異常高的利率?！?/p>

為了應(yīng)對2007-08年的金融危機(jī)，美聯(lián)儲實(shí)施了一項(xiàng)政策，在很長一段時(shí)間內(nèi)人為地將利率維持在低位，但Rundlett預(yù)測，在很長一段時(shí)間內(nèi)，我們可能不會再看到如此低的利率，如果有的話。

那么，潛在買家該怎么做呢?

緩解這種擔(dān)憂的一種方法是采用可調(diào)利率抵押貸款(ARM)。

Realtor.com?首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹妮爾·黑爾警告說:“但這個(gè)產(chǎn)品意味著你的利率和月供可能會上升或下降，所以它不是對每個(gè)人都最好的產(chǎn)品?！?/p>

另一個(gè)選擇是記住，如果利率大幅下降，你總是可以再融資的。

黑爾說:“如果抵押貸款利率下降的幅度足夠大，特別是如果你還在貸款的早期，那么從較低的抵押貸款利率中節(jié)省下來的錢可能意味著再融資在財(cái)務(wù)上是有意義的?！?/p>

不過，再融資也有一些成本，因此抵押貸款利率的小幅下降可能不足以保證再融資。

懷特黑德說:“一般來說，你希望利率比你目前的利率低一個(gè)百分點(diǎn)左右，這樣才有經(jīng)濟(jì)意義。”

總的來說，專家們一致認(rèn)為，你不應(yīng)該讓當(dāng)前的利率阻止你買房。

Rundlett說:“大多數(shù)貸款準(zhǔn)則要求抵押貸款支付不超過你月總收入的28%到33%。”“如果你能找到自己喜歡的房子，而且你能把每月的按揭付款總額(包括房產(chǎn)稅和房主保險(xiǎn))控制在你月總收入的三分之一以下，你就不應(yīng)該再等了?！?/p>

如果我現(xiàn)在不買，而房價(jià)和利率繼續(xù)上漲怎么辦?

懷特黑德說，在這種情況下，問題是潛在的購房者可能會覺得自己在實(shí)現(xiàn)購房夢想方面落后了。

“房價(jià)一直在上漲，所以你必須為首付存越來越多的錢——如果利率也在上升，那么你就會繼續(xù)落后，”懷特黑德解釋說。如果你想把每月的付款控制在一定的數(shù)字以下，這一點(diǎn)尤其正確。

例如，假設(shè)你需要保持每月3000美元的付款。懷特黑德說，如今，在首付5%的情況下，你大概可以花35萬美元買一套房子，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。然而，如果房價(jià)上漲5%，利率上升0.5%，你每月的付款就增加了大約250美元，你需要額外存下875美元作為最低首付。

懷特黑德說:“對于預(yù)算有限的買家來說——幾乎每個(gè)人——你只需要再推遲四到五個(gè)月?！薄笆虑榭赡軙屓擞X得他們越來越遙不可及，這不是一種舒服的狀態(tài)?！?/p>

不過，加快購買過程需要慎重考慮。

黑爾說:“當(dāng)利率在2022年開始急劇上升時(shí)，這種推理可能會導(dǎo)致一些購物者加快購買時(shí)間表?！薄澳切┐颐Χ鴽]有超出預(yù)算的房主可能會為此感到高興，但那些匆忙而超出預(yù)算的房主最終可能會感到一些遺憾。”

事實(shí)上，根據(jù)2022年7月的購房者調(diào)查，在2021年或2022年購買房屋的人中，近72%的人對他們的購買感到后悔。近30%的人說他們花了太多錢，26%的人希望他們沒有這么快就買了。

黑爾說:“我不認(rèn)為害怕失去房屋所有權(quán)是急于購買不適合自己需求或預(yù)算的房子的好理由?！薄胺康禺a(chǎn)市場和你的生活可以發(fā)生很多變化。新的工作機(jī)會可以改變你的收入軌跡，或者搬到一個(gè)更實(shí)惠的地區(qū)可以讓你買房?！?/p>

“如果房子有隱藏的問題，需要花一大筆錢來修復(fù)怎么辦?”

當(dāng)一個(gè)家變成一個(gè)金錢坑的時(shí)候，沒有什么能比它更快地讓人覺得是個(gè)錯(cuò)誤了。同樣的道理也適用于那些認(rèn)為投資于待修房屋是明智之舉的人。

在接受Anytime Estimate調(diào)查的買家中，超過一半(55%)的人表示，他們在2021年或2022年購買了待修房屋，而這些房產(chǎn)實(shí)際上最終并沒有達(dá)到他們的預(yù)期，或者根本就不劃算。

事實(shí)上，購買了待修房屋的買家比一般買家花費(fèi)更多。一套待修房屋的價(jià)格為每平方英尺187美元，而一套狀況良好的房屋的價(jià)格為每平方英尺163美元。更重要的是，擁有一所房子的平均年額外成本是15,405美元，其中包括維護(hù)和其他成本。

為了應(yīng)對這種“萬一”，杰拉爾德·海恩斯(Gerald Haynes)建議潛在的購房者制定一個(gè)預(yù)算，并考慮到諸如維修或裝修等意外費(fèi)用。海恩斯是喬治亞州自有信用合作社(Georgia’s Own Credit Union)在亞特蘭大的抵押貸款產(chǎn)品經(jīng)理。他還建議在報(bào)價(jià)前先進(jìn)行房屋檢查，以確定潛在的問題。

另一個(gè)選擇是要求賣方提供第一年的家庭保修。

海恩斯說:“如果他們不提供保險(xiǎn)，那就考慮投資一個(gè)?！薄皬拈L遠(yuǎn)來看，它可能會收回成本?！?/p>

他說，如果我買了一套房子，但隨后失業(yè)或遭遇財(cái)務(wù)挫折怎么辦?

這是近年來人們經(jīng)歷的一個(gè)非常真實(shí)的場景。為了解決這個(gè)問題，當(dāng)你想買房子的時(shí)候，你不想在最壞的情況下因?yàn)楝F(xiàn)金不足而無法保留房子。一個(gè)好的經(jīng)驗(yàn)法則是至少存下六個(gè)月的生活費(fèi)，以防意外的經(jīng)濟(jì)挫折。

黑爾說:“買一套在你預(yù)算范圍內(nèi)的房子，這樣你就可以在現(xiàn)在和將來償還抵押貸款?！薄袄硐肭闆r下，你在買房后會有一筆儲蓄緩沖，但如果沒有，在買房后重建應(yīng)急基金可以讓你在面臨財(cái)務(wù)挫折時(shí)繼續(xù)償還抵押貸款?！?/p>

但是，如果你已經(jīng)買了一套房子，然后突然無力支付呢?

海恩斯建議:“如果你不能支付抵押貸款，聯(lián)系你的抵押貸款機(jī)構(gòu)，看看你能否制定一個(gè)支付計(jì)劃?！薄叭绻銓J款人開誠布公，他們通常會與你合作，因?yàn)樗麄冏畈幌Ｍ木褪侨∠课莸牡盅浩汾H回權(quán)?！?/p>

“如果我現(xiàn)在買房，而房價(jià)上漲怎么辦?”

并不是所有的“如果”問題都有負(fù)面影響。所以我們想以一種積極的方式來結(jié)束這次會議。如果你現(xiàn)在買房，而房價(jià)上漲了怎么辦?

你贏了!

“這是購房者所希望的，至少在價(jià)格方面是這樣，”黑爾說。“現(xiàn)在買房意味著，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，你會看到房子的價(jià)值增加，這給了你更多的選擇，是選擇留下還是搬家?！?/p>

有了更多的資產(chǎn)，如果你留下來，你可以利用你的房子的附加價(jià)值(甚至可能是房屋凈值貸款)來改造你的需求。此外，如果你選擇再次搬家，你可以用你房子里的額外資產(chǎn)來支付下一個(gè)房子的更大首付。

資訊來源：http://www.aujuw.com/news/show/168711/