文/維森特·維拉

圣何塞聚光燈

一項(xiàng)旨在保護(hù)租房者免受不公正驅(qū)逐的城市政策，并沒有明確的路線圖來(lái)對(duì)付違反法律的房主。

紐約市審計(jì)署（City Auditor’s Office）此前曾審查過(guò)該政策，該政策要求房東在驅(qū)逐租戶時(shí)給出正當(dāng)理由，但租戶聲稱該市的租金管制政策并不總是有效。這引發(fā)了對(duì)該政策如何使租戶和業(yè)主都受益的另一項(xiàng)審查和建議。租金管制專家告訴圣何塞重點(diǎn)報(bào)道，他們對(duì)審計(jì)員的調(diào)查結(jié)果感到驚訝。

審計(jì)員強(qiáng)調(diào)了改進(jìn)的領(lǐng)域，發(fā)現(xiàn)住房部門的員工沒有執(zhí)行租戶保護(hù)政策的正式程序，該政策覆蓋了圣何塞4萬(wàn)多戶家庭。

市政府官員于2017年通過(guò)了這項(xiàng)被稱為《房客保護(hù)條例》（TPO）的政策，此前居民表示，他們需要保護(hù)，以免房東不分青紅皂白地驅(qū)逐房客。更新后的政策向房東收取每套房屋23美元的費(fèi)用，以支付監(jiān)督租金穩(wěn)定計(jì)劃的市政府雇員的費(fèi)用。當(dāng)這些員工發(fā)現(xiàn)房東違反了租戶保護(hù)政策時(shí)，在大多數(shù)情況下，他們會(huì)發(fā)送一封非正式的電子郵件或打電話給違規(guī)的房東——但這并不總是能解決問(wèn)題。

圣何塞市審計(jì)員喬·里奧斯（Joe Rios）表示，住房部門應(yīng)該為何時(shí)對(duì)違反房客保護(hù)政策的房東采取行動(dòng)提供標(biāo)準(zhǔn)。住房部門還應(yīng)努力教育租戶了解他們的權(quán)利，并與房東合作解決持續(xù)存在的問(wèn)題。

里奧斯說(shuō)，圣何塞平均每個(gè)季度有3100多份驅(qū)逐通知和近400起驅(qū)逐訴訟。

“標(biāo)準(zhǔn)程序和數(shù)據(jù)收集將加強(qiáng)TPO績(jī)效管理，實(shí)施TPO的一個(gè)關(guān)鍵部分是向房東和租戶提供信息，以確保合規(guī)并行使他們的權(quán)利，”他在10月28日的城市社區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)會(huì)議上說(shuō)。

他補(bǔ)充說(shuō)，2023年，該市記錄了與600處房產(chǎn)的租房者和房東之間約1500次與租戶保護(hù)相關(guān)的互動(dòng)。

非營(yíng)利組織Public Advocates的高級(jí)律師蘇珊娜·德肖維茨（Suzanne Dershowitz）說(shuō)，圣何塞應(yīng)該建立一個(gè)執(zhí)行租戶保護(hù)政策的程序，這樣就可以發(fā)現(xiàn)更多潛在的違規(guī)行為。

德肖維茨在接受《圣何塞聚焦報(bào)》采訪時(shí)表示：“對(duì)該市來(lái)說(shuō)，重要的是要規(guī)范流程，并通過(guò)行政執(zhí)法程序升級(jí)違規(guī)行為，并利用這些合規(guī)通知和傳票，最終擴(kuò)大執(zhí)法力度，并在必要時(shí)追究不良行為者的責(zé)任?！?/p>

自該政策獲得批準(zhǔn)以來(lái)，圣何塞住房部門已向至少七名業(yè)主發(fā)出了傳票警告。但審計(jì)人員表示，該市沒有具體的執(zhí)法政策來(lái)確定什么應(yīng)該受到警告或傳票。市政府官員可以起訴違反租戶保護(hù)政策的房東，最高罰款為每天2500美元，或每次1萬(wàn)美元。

住房部門發(fā)言人杰夫·斯科特（Jeff Scott）表示，房東在被告知可能存在違規(guī)行為時(shí)，通常會(huì)取消驅(qū)逐通知。

“租金穩(wěn)定計(jì)劃最近批準(zhǔn)的戰(zhàn)略計(jì)劃要求更嚴(yán)格地執(zhí)行城市住房條例，并制定標(biāo)準(zhǔn)程序，以確保員工在違反條例時(shí)做出一致的反應(yīng)，”斯科特告訴圣何塞重點(diǎn)報(bào)道。

德肖維茨說(shuō)，對(duì)違反政策的房東缺乏懲罰或引用是令人擔(dān)憂的。

她在接受《圣何塞聚焦》采訪時(shí)表示：“我發(fā)現(xiàn)，審計(jì)發(fā)現(xiàn)，自TPO通過(guò)以來(lái)，只有七處房產(chǎn)收到了違反TPO的正式合規(guī)通知，這真的很令人不安?！薄皥?bào)告還說(shuō)，到目前為止，還沒有發(fā)布過(guò)TPO的行政傳票?！?/p>

2022年，圣何塞最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一同意向租戶付款，因?yàn)樗麄儽话l(fā)現(xiàn)將租金提高到了州上限以上。幾年前，在一起不相關(guān)的案件中，租戶根據(jù)該市的租戶保護(hù)政策提起訴訟，聲稱他們被非法驅(qū)逐。

硅谷法律基金會(huì)（Law Foundation of Silicon Valley）首席住房律師特里斯蒂亞·鮑曼（Tristia Bauman）表示，該基金會(huì)為圣何塞面臨非法驅(qū)逐的居民提供法律服務(wù)，并發(fā)現(xiàn)許多房東不遵守房客保護(hù)政策。

鮑曼在接受《圣何塞聚焦報(bào)》采訪時(shí)表示：“我們也注意到，在一些情況下，房東在向我們的客戶發(fā)出驅(qū)逐通知時(shí)，沒有按照要求通知市政府?！薄拔覀円部吹接腥藳]有被告知他們有權(quán)獲得搬遷援助?！?/p>

鮑曼說(shuō)，考慮到圣何塞的住房負(fù)擔(dān)能力和可用性危機(jī)，市政府官員應(yīng)該追究那些非法驅(qū)逐居民的業(yè)主。

她說(shuō)：“這不僅會(huì)給弱勢(shì)租戶帶來(lái)巨大的好處，我相信這將有助于減少我們地區(qū)的無(wú)家可歸現(xiàn)象?！?/p>

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