美國各地的租房者都有值得慶幸的事情：11月份房租下降了，這讓許多人——尤其是那些拿最低工資的人——更能負(fù)擔(dān)得起房租了。

根據(jù)Realtor.com?的一份新報告，在50個最大的地鐵中，租金中位數(shù)為1,703美元，比上個月下降了17美元，比2022年8月的峰值下降了57美元。

0-2臥室房產(chǎn)的租金中位數(shù)同比下降了19美元，降幅為1.1%，這標(biāo)志著租房可承受性出現(xiàn)了一個充滿希望的趨勢。

Realtor.com的經(jīng)濟(jì)學(xué)家許佳怡在分析中表示：“隨著租賃市場的降溫，全國范圍內(nèi)的租金已經(jīng)連續(xù)16個月下跌?！?/p>

但是，這種下降會給租房者帶來多大的緩解，尤其是在那些負(fù)擔(dān)能力仍然具有挑戰(zhàn)性的城市？考慮到最低工資將在2025年提高，這個數(shù)字可能相當(dāng)可觀。

國家租金全面下跌

上個月，租房者普遍省錢，較小的房產(chǎn)租金降幅最大。

一室公寓的租金中位數(shù)同比下降1.6%，至1,423美元，比2022年10月的峰值下降了67美元。

一居室公寓的租金中位數(shù)下降1.2%，至1,585美元，比2022年8月的峰值低73美元。兩居室公寓的租金下降了1.1%，至1886美元，比2022年8月的高點低了75美元。

盡管租金有所下降，但徐的分析顯示，自2019冠狀病毒病大流行之前以來，租金已大幅上漲。不過，與同期其他經(jīng)濟(jì)變化相比，這一增幅并不那么大。

例如，雖然2024年11月的典型租金比2019年高出261美元（18.1%），但總體消費者價格在同一五年內(nèi)上漲了22.7%。

從更廣泛的角度來看住房成本，徐指出，與截至2024年11月的五年內(nèi)每平方英尺待售房屋價格中位數(shù)49.7%的漲幅相比，租金的上漲“相形見絀”。

從2025年1月1日起，在排名前50位的城市中，有23個城市的最低工資預(yù)計將帶來一些急需的緩解。

拿著最低工資的工人很難負(fù)擔(dān)得起

即使租金下降，最低工資收入者在舒適地負(fù)擔(dān)住房方面也面臨著一場艱苦的戰(zhàn)斗。

11月份的租金報告發(fā)現(xiàn)，在租金跌幅最大的城市，拿最低工資的租房者仍然需要加班，才能負(fù)擔(dān)得起典型的0-2間臥室的租金。

為了得出這一發(fā)現(xiàn)，Realtor.com的數(shù)據(jù)團(tuán)隊分析了11月份拿最低工資的人需要工作多少小時才能負(fù)擔(dān)得起一套典型的0-2間臥室的租金。利用30%的住房負(fù)擔(dān)能力法則，該團(tuán)隊計算了所需的年收入，并確定了每周所需的工作時間。分析假設(shè)兩個租客平均分擔(dān)租金。

在被分析的10個市場中，有8個市場的兩名最低工資工人需要分擔(dān)房租，他們每周仍需要工作40小時以上，才能將住房成本控制在預(yù)算的30%以內(nèi)——尤其是在最低工資被限定在每小時7.25美元的聯(lián)邦標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)。

對最低工資工人來說最好和最差的城市

田納西州的納什維爾和德克薩斯州的奧斯汀是最低工資收入者支付典型租金所需工作時間最多的城市。在這些城市支付房租需要兩個最低工資的工人，不僅要分?jǐn)偡孔?，還要分別每周工作82小時和79小時來支付每月的房租。

徐指出：“在租賃市場，尤其是對低收入群體來說，負(fù)擔(dān)能力仍然是一個重大挑戰(zhàn)。”

然而，在丹佛和鳳凰城等城市，兩名每周工作時間少于40小時的最低工資收入者就能負(fù)擔(dān)得起一間典型的0-2間臥室。

在明尼阿波利斯和西雅圖，他們每周需要工作大約37個小時才能支付一個類似的租賃單元的費用。

“在西雅圖、納什維爾和奧斯汀，支付房租所需的工作時間差異很大，主要是由于最低工資法的不同，”徐說。

例如，西雅圖有自己的最低工資法，規(guī)定最低工資為每小時19.97美元。相比之下，田納西州沒有州最低工資法，因此適用每小時7.25美元的聯(lián)邦最低工資?！?/p>

2025年，一些城市的前景將有所緩解

如果租金與2024年11月的水平保持一致，八個市場的最低工資收入者每周支付租金所需的工作時間將至少減少兩小時。

“帶頭救災(zāi)的是密蘇里州的圣路易斯和堪薩斯城，”徐說。

在這兩個中西部地區(qū)，一旦最低工資提高到足以支付房租，拿最低工資的工人每周將節(jié)省大約四個小時的工作時間。

對于明尼阿波利斯和西雅圖等城市來說，更高的最低工資已經(jīng)允許租房者在每周37小時的工作時間內(nèi)支付成本，即將到來的加薪可能會進(jìn)一步減少每月的堅果。

徐說：“隨著今年更多的市場計劃提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計2025年租金中位數(shù)將同比下降0.1%，這些變化可能會給最低工資收入者帶來更多的緩解?！?/p>

租金下跌對未來意味著什么

租金持續(xù)下降是租房者的勝利，也是整體經(jīng)濟(jì)趨勢的積極指標(biāo)。

徐說：“租金的相對穩(wěn)定應(yīng)該會在未來幾個月轉(zhuǎn)化為住房通脹放緩，緩解最近推動價格水平上漲的最大因素之一?！?/p>

這一點尤其重要，因為住房成本在消費者價格指數(shù)中占很大比重。

然而，挑戰(zhàn)依然存在。雖然較低的租金加上最低工資的上漲在一些地區(qū)緩解了壓力，但不同地區(qū)的負(fù)擔(dān)能力改善速度差異很大。

在每小時7.25美元的聯(lián)邦最低工資仍然存在的市場，許多租房者可能會繼續(xù)掙扎。

徐說：“雖然西雅圖的房租要價中位數(shù)比納什維爾高出近30%，但西雅圖最低工資工人的時薪卻比納什維爾高175%?！边@種巨大的工資差異使西雅圖的工人能夠以更少的工作時間負(fù)擔(dān)住房，盡管租金更高。

“即使在有更高的州或地方最低工資法律的市場，如加利福尼亞州的舊金山和圣地亞哥，每周工作時間也必須超過40小時?！?/p>