由32位經(jīng)濟學(xué)家組成的團體周四簽署了一封公開信，支持在全國范圍內(nèi)實施租金管制，加入了要求聯(lián)邦政府對有政府擔(dān)保抵押貸款的建筑的租金進行監(jiān)管的運動。

經(jīng)濟學(xué)家的這封信是“人民行動”(People’s Action)發(fā)起的一項更大運動的一部分，該運動一直在倡導(dǎo)聯(lián)邦租房者保護，并于去年與拜登政府會面。本周早些時候，該運動還發(fā)布了一封由143名學(xué)者簽署的支持租房規(guī)定的信。17名美國參議員和70多名氣候研究人員也提交了意見，支持政府支持貸款租賃住房的租金規(guī)定。

歷史上，除了房東之外，經(jīng)濟學(xué)家一直是最強烈批評租金管制的人，他們經(jīng)常辯稱，這導(dǎo)致非管制單位的房價上漲。他們認(rèn)為，這是因為被驅(qū)逐導(dǎo)致的空置較少，而且房東在其他地方提高租金以彌補損失。但情況正在慢慢改變:為了應(yīng)對住房危機，全國各地出現(xiàn)了一股由租戶主導(dǎo)的租金控制運動。2019年，紐約州允許其城市選擇加入租金管制，2024年加利福尼亞州的一項投票倡議將允許該州居民廢除對租金管制的限制。

隨著租戶和立法者對租金管制的接受度的轉(zhuǎn)變，一些經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為，關(guān)于這個話題的正統(tǒng)觀點與研究和現(xiàn)實世界的例子相矛盾。這封信將經(jīng)濟學(xué)家對租金管制的反對與歷史上對最低工資的反對進行了比較，最低工資是在預(yù)測——比如大規(guī)模失業(yè)——在提高后沒有實現(xiàn)之后演變而來的。這封信認(rèn)為，“預(yù)測租金管制將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響的經(jīng)濟學(xué)101模型，已被更好地分析現(xiàn)實世界動態(tài)的實證研究證明是錯誤的。”

反對租金管制的一個常見論點是，當(dāng)開發(fā)商擔(dān)心他們無法獲得足夠高的利潤來償還建筑貸款時，它會抑制新建筑的積極性。然而，大多數(shù)當(dāng)代租金管制法都是由考慮材料成本、通貨膨脹和其他因素的委員會制定的。正如信中所指出的那樣，2007年對新澤西州76個城市30年來的租金管制政策進行的一項研究發(fā)現(xiàn)，“適度的租金管制對新建筑的影響在統(tǒng)計上幾乎沒有顯著影響?！毙胖姓f，馬薩諸塞州廢除租金管制也沒有導(dǎo)致建筑熱潮。

房租管制還有其他經(jīng)濟效益，比如防止無家可歸和因拖欠房租而被驅(qū)逐，避免“急診室、監(jiān)獄、監(jiān)獄和法院系統(tǒng)的公共支出增加”。

羅格斯大學(xué)(Rutgers University)的經(jīng)濟學(xué)家馬克·保羅(Mark Paul)是這封信的共同作者之一，他告訴Motherboard，當(dāng)談到租金管制時，“所有的實證文獻都表明，基本的經(jīng)濟故事并不成立?！?/p>

保羅說，政府應(yīng)該在增加住房生產(chǎn)方面發(fā)揮作用，他認(rèn)為美聯(lián)儲最近的一系列加息可能會減緩美國過去幾年出現(xiàn)的房地產(chǎn)繁榮。他說:“我們需要與租金管制相輔相成的政策，以增加可用性。”Motherboard上個月報道說，美國正在建造50年來最多的租賃住房，但卻沒有為最低收入人群建造，導(dǎo)致低收入住房存量因惡化和租金上漲而凈損失。

保羅還說，聯(lián)邦政府已經(jīng)有效地控制了房主的房價。保羅告訴Motherboard:“政府已經(jīng)通過將抵押貸款支付期限定為30年來控制租金。”

過去幾年，專家們對消費品價格上漲在多大程度上歸因于供需關(guān)系、在多大程度上歸因于價格欺詐感到非常絕望。大多數(shù)專家承認(rèn)，許多企業(yè)實際上在2021年和2022年一直在提高價格，只是因為它們可以僥幸逃脫懲罰。(很難否認(rèn)，因為他們在財報電話會議上都在吹噓這件事。)去年，國會議員賈馬爾·鮑曼(Jamal Bowman)提出了一項法案，旨在調(diào)查包括住房在內(nèi)的不同商業(yè)領(lǐng)域的價格控制。

聯(lián)邦政府被授權(quán)在緊急情況下對私人市場上的消費品實施價格控制，但近幾十年來一直避免直接這樣做，而是依靠貸款購買、失敗的銀行收購或補貼來控制價格。去年，拜登總統(tǒng)通過指示戰(zhàn)略石油儲備增加產(chǎn)量來干預(yù)石油市場。美國曾一度控制火車價格，直到20世紀(jì)70年代和80年代該行業(yè)基本上解除了管制。直到1978年，聯(lián)邦政府還為商業(yè)航班設(shè)定了價格。第二次世界大戰(zhàn)期間，美國80%的住房都受到聯(lián)邦政府設(shè)定的租金管制。

保羅說:“越來越多的經(jīng)濟學(xué)家開始關(guān)注(消費者價格控制)問題。

但仍有很多經(jīng)濟學(xué)家不同意……2019年的一篇論文稱，雖然舊金山的租金管制遏制了短期的流離失所，但“從長遠來看，它可能推高了市場租金”。那篇論文發(fā)現(xiàn)，房東們開始改造共管公寓，以繞過租金管制，將其轉(zhuǎn)為自住，并將其從私人租賃市場中移除。在信中，保羅和其他經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為，“這只是突出了消除漏洞的政策設(shè)計的必要性。”

2019年的論文還發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)因租金管制而留在家中的人本來會流離失所。”該論文還提到，租金管制的租戶擁有“社區(qū)特定資本”，比如朋友和家人，而且離工作地點很近，如果他們被取代，他們面臨的風(fēng)險更高。這種類型的社區(qū)保護不能僅僅通過基于市場的方法來復(fù)制，即使在最樂觀的預(yù)測中，這種方法也依賴于人們在市場上翻涌，因為他們試圖租用他們負(fù)擔(dān)得起的新空置單元。

監(jiān)管政府運營的私營實體房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的聯(lián)邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)于2022年7月開始就潛在的租房者保護征求公眾意見，該征詢于2023年7月31日結(jié)束。房屋擔(dān)保公司說，它組織的租客敲了4719扇有房利美和房地美支持貸款的出租物業(yè)的門，從租客和倡導(dǎo)者那里征集了2000條公開評論。該運動認(rèn)為，聯(lián)邦住房和金融服務(wù)局、房利美和房地美可以將限制租金上漲作為貸款融資的條件。這樣做有可能導(dǎo)致開發(fā)商轉(zhuǎn)而尋求私人融資，但聯(lián)署公開信的經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為，鑒于政府提供的慷慨利率，這種情況不太可能發(fā)生。

住房擔(dān)保運動也提交了自己的評論。信中說，房利美和房地美“在某種程度上催生了一個市場，刺激了房東的掠奪性行為”，因為它們?yōu)楣乐颠^高的貸款提供擔(dān)保，而這些貸款只能通過提高租金來償還。該委員會建議的法規(guī)包括限制過分的租金上漲、“正當(dāng)理由”驅(qū)逐保護、保護組織權(quán)利以及禁止對租房券持有人的“收入來源”歧視。

“我們將繼續(xù)與FHFA合作，因為他們會分析這些評論，并開始起草政策，以確保它以租戶為中心。是時候制定聯(lián)邦租金法規(guī)了，”住房保證運動主管塔拉·拉古維爾在一次新聞發(fā)布會上說。